江戸川区の新築一戸建て・リフォームのアヅマ産業。東京都江戸川区周辺の家づくりならお任せください。

HOME > 新築をお考えの方 > 原価を知って家を建てよう!

原価公開住宅

原価を知って家を建てよう

2. ユートピアホームの原価公開販売
3. 大切なのは価格の中味を分別して理解することです
4. ユートピアホーム設立の目的と経緯

『大手ハウスメーカーの受注(販売)価格が3,000万円とした場合、建物そのものの原価は約1,200万円、宣伝広告費及び営業経費が約800万円、粗利益が約1,000万円という報告がある。この製造原価1,200万円は、更にギリギリまで抑えられているといえる。材料の一括大量仕入と工業化の名の元に、画一化された技術しか求められない職人の手間は、最早技術者のプライドさえも認められないレベルのものだ。』2001年3月11日、日曜日の朝の生番組で石原慎太郎都知事によって指摘された大手ハウスメーカー批判の後に掲載されたある住宅調査機関の記事です。

比較図

工務店経営の実態をお話ししますと、人件費や一般管理費、販売促進費(販管費といいます)は経営規模や年間実績にもよりますが、年間総売上げ高の20%前後ではないでしょうか。これに将来の経営リスクに備えるための本来の利益(営業利益)を加えたものを総利益(粗利)と言います。市場環境の厳しい現状での営業利益率の実態は年間売上30棟レベルで2〜3%程度でしょう。つまり、23%〜25%が優良工務店の粗利率の現状なのです。さて、大手ハウスメーカーとの比較をしてみましょう。3,000万円の受注に対して、大手ハウスメーカーの原価は40%にあたる1,200万円です。工務店の原価は75%としても2,250万円です。差額は1,050万円にもなります。

 

あなたが大手ハウスメーカーで3,000万円でお建てになったとして、原価が40%の1,200万円であっては、住み替えが普通になる将来において、もし、この家を売却しようとするとき、大手ハウスメーカーで建てられた物件である理由で、1,000万円以上もする現有価値差を買手に納得させることができるのでしょうか。同じ3,000万円で建てられた建物が、面積的にも、グレード的にも、1,000万円以上の差があるとするなら、当然として資産価値のある方を選ぶのが自然ではありませんか。3,000万円のローンを組んで長年に亘って高い利息を払ってきたあなたとしては納得出来ないところでしょうが、住んでみて価値を決めるのは全体の販売価格(プライス)ではないのです。価値を決めるのは内容であり、それは原価(コスト)です。原価以外の価格部分は付加価値と言います。付加価値というのはあくまでも主観的な価値観です。売手の価値観と買手の価値観は違うのだということを認識して頂きたいのです。

原価公開

1. 原価を知って家を建てよう・・・という意味
3. 大切なのは価格の中味を分別して理解することです
4. ユートピアホーム設立の目的と経緯

ユートピアホームの原価公開というのは永年の積算実績に基づく一定の設計基準において算出した一坪(3.3m2)ごとの原価を公開したものです。従来から我国には坪単価という判断指標がありますが、厳密な基準があるわけでは無く、坪単価の中では何が含まれ、何が入っていないのか判然としません。即ち、建物本体だけの価格なのか、敷地条件で大きく変ってくる設備敷設工事や門塀やガレージ等の外構工事はどうするのか、照明器具やカーテン工事は含まれるのか、等々。それに建物の規模や間取りや使用材料、設備機器のグレードでも大きく変ってきます。建物の構造は複雑になればなるほど原価(材料費・工事費)が上がっていきます。できれば間取りも構造も単純化した方が価格的にも構造上も良いのではないかと思います。

立面

(例)左図のAの建物はいわゆる総二階と呼ばれるものです。

Bは一階部分に下屋を設けたものです。Bは下屋部分の屋根と床が単独で必要になります。
その分コストアップになります。

平面

上図は建物平面とします。どちらも面積は20坪です。坪単価で考えると面積が同じでもコストは大きく違ってくる例です。Aの外周の長さは(4×2)+(5×2)=18間です。これに対し、Bの外周の長さは(2×2)+(10×2)=24間になります。その差は24―18=6間です。メートルに直すと約11メートルになります。Bのような建物は現実には無いでしょうが、凸凹の多い平面建物は同じ理屈になります。建物は立体ですから壁になるこの面積差は大きなコストアップになるのだという例ですがお分かり頂けたでしょうか。このように、平面計画や立面構成によって建築原価というものは大変な差があるのです。これを同じ坪単価で計算しては公平ではなくなります。ユートピアホームでは永年の膨大な実績に基づく積算データを駆使して独自の設計基準をつくりました。住まい方のコンセプトに応じた商品と商品別価格(坪単価)は全てこうした設計基準が基になっています。

原価公開

1. 原価を知って家を建てよう・・・という意味
2 .ユートピアホームの原価公開販売
4. ユートピアホーム設立の目的と経緯

これまでのような理由から、需要者の皆さんが一番親しみやすい坪単価という概念をもって、公正で理解し易い表示のあり方はいかにあるべきかということを追求した結果、現在のような仕組をつくり出しました。即ち、[本体にかかる原価]と、粗利に相当する[諸経費率]、それに敷地状況や既存の建物の有無で違ってくる[付帯工事費]を分けて表示することです。このようにすれば、何をどのようにしたからこの原価になる、それにかかる諸経費はいくら、本体価格に含まれない付帯工事費はいくら、という坪単価の中味が明確になります。これが出来ない業者は下請業者に丸投げしているか、詳細見積書の各項目に表示できない粗利を散らして乗せている業者です。何故なら、お客様によって、現場によって、粗利の取り方がバラバラだから なのです。こうした杜撰(ずさん)な経営のあり方がこの業界の悪弊なのです。家づくりで何よりも大切なのは信頼関係です。信頼関係とは一方が相手を信頼し、相手方はその信頼に誠実に応えようとすることに崇高な価値があると思うのです。

原価公開

1 .原価を知って家を建てよう・・・という意味
2. ユートピアホームの原価公開販売
3. 大切なのは価格の中味を分別して理解することです

首都圏で飛躍的に伸長している(株)桧家住宅(ユートピアホームの親会社)グループ代表の黒須新治郎は、原価公開の仕組を考案・実践し成功していることを評価され、平成16年3月17日、経済産業省の外郭団体である社団法人ニュービジネス協議会から『アントレプレナー大賞・特別賞』を受賞しました。アントレプレナーというのは「起業家」という意味ですが、単なる事業の新規開発というだけでなく、既存の事業に新機軸を開いたという意味もあります。「高品質で資産価値の高い住宅をどのようにすれば原価(コスト)を抑えて安く提供できるか、依然として変らないこの業界の不透明な体質を改善し、合理化し、明確化し、安心して気軽にご相談受けられるような、信頼の絆を築く方法はないのか・・・」、黒須が、企業人として、また積算のプロフェショナルとして、永年苦闘してきた集大成がこの『原価公開販売』の仕組なのです。

ユートピアホームはこのような黒須の理念から誕生した全国地域工務店の信頼のネットワーク(パートナーズ・サポートシステム=PSS)です。私たちは、多額の宣伝広告費や無駄な人件費までを需要者に負担を強いる日本にしか存在しないというハウスメーカーやローコストフランチャイズを否定し、全国各地に散在する優良な地域工務店とネットワークを組み、仕入れ価格の低減、諸経費の削減(コスト削減)などのスケールメリットをもって、大手ハウスメーカーに負けない信用力(ブランド力)を構築し、この国に再び匠(たくみ)の地域文化を取り戻すことを理念に掲げ、平成15年1月に(株)ユートピアホームを設立しました。現在、既に北は青森県、南は鹿児島と全国各地に100社を超えるパートナー工務店が活躍しています。

●理念の共有とスケールメリット追求
●品質管理システムによる信用力の構築と定着
●全国に信用のネットワークを拡げる